Sprzedaż udziałów lub akcji polskiej spółki przez zagranicznego udziałowca nie zawsze podlega opodatkowaniu w Polsce. W przypadku nierezydentów podatkowych kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy zbywana spółka spełnia definicję spółki nieruchomościowej.
Powyższa wątpliwość jest przedmiotem interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 czerwca 2026 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.143.2026.2.MW. Sprawa dotyczyła planowanej sprzedaży akcji polskiej spółki kapitałowej przez niemiecką spółkę GmbH. Organ uznał stanowisko podatników za prawidłowe w większości obszarów, ale zakwestionował sposób ustalania wartości aktywów pośrednio związanych z nieruchomościami.
Czego dotyczyła sprawa?
Niemiecka spółka kapitałowa („Sprzedający”) posiada 100% akcji w polskiej spółce akcyjnej („Spółka”). Spółka jest podmiotem dominującym w grupie kapitałowej prowadzącej działalność deweloperską, budowlaną, holdingową, finansową oraz usługową.
Sprzedający rozważa zbycie do 100% akcji polskiej Spółki na rzecz nowego inwestora lub inwestorów, w tym potencjalnie w ramach pierwszej oferty publicznej. Planowana transakcja miała obejmować akcje dające co najmniej 5% praw głosu.
Z perspektywy podatkowej kluczowe było ustalenie, czy dochód niemieckiego Sprzedającego z tytułu sprzedaży akcji może podlegać opodatkowaniu w Polsce, a także czy po stronie polskiej Spółki mogą powstać obowiązki płatnika wynikające z art. 26aa ustawy o CIT.
Kiedy sprzedaż akcji podlega opodatkowaniu w Polsce?
Co do zasady, dochód niemieckiego rezydenta ze sprzedaży akcji polskiej spółki może podlegać opodatkowaniu w Polsce, jeżeli spełnione są przesłanki dotyczące tzw. majątku nieruchomego (zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Niemcami oraz przepisami ustawy o CIT). W praktyce chodzi przede wszystkim o sytuację, w której co najmniej 50% wartości aktywów spółki, której udziały podlegają zbyciu, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.
Wartość bilansowa, a nie rynkowa
Istotnym elementem interpretacji jest potwierdzenie, że przy ocenie struktury aktywów należy posługiwać się wartościami bilansowymi wynikającymi z ksiąg rachunkowych i jednostkowego bilansu Spółki.
Organ potwierdził również, że dla potrzeb kalkulacji należy przyjmować wartości netto aktywów, tj. po uwzględnieniu odpisów aktualizujących lub odpisów z tytułu utraty wartości. Jednocześnie nie oznacza to pomniejszania wartości aktywów o długi, zobowiązania lub inne obciążenia związane z tymi aktywami.
Pożyczki nie są majątkiem nieruchomym
Korzystne dla podatników jest także potwierdzenie, że wierzytelności z tytułu pożyczek udzielonych innym podmiotom nie powinny być traktowane jako aktywa pochodzące bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomości.
Nie zmienia tego fakt, że pożyczki mogły zostać udzielone spółkom zależnym prowadzącym projekty deweloperskie ani że dla celów bilansowych są prezentowane jako aktywa inwestycyjne. Wartość takich wierzytelności powinna być uwzględniana w całkowitej wartości aktywów Spółki, ale nie jako składnik majątku nieruchomego.
Spór o aktywa pośrednio nieruchomościowe
Najważniejsze zastrzeżenie organu dotyczyło sposobu uwzględniania udziałów i akcji w spółkach zależnych wobec Spółki, posiadających nieruchomości.
Podatnicy argumentowali, że jeżeli spółka zależna wobec Spółki posiada aktywa, których co najmniej 50% stanowią nieruchomości lub prawa do nieruchomości, to w kalkulacji po stronie spółki dominującej (Spółki) należy uwzględnić wartość bilansową udziałów lub akcji tej spółki zależnej.
Dyrektor KIS nie zgodził się z tym podejściem. Organ wskazał, że przepisy odnoszą się do wartości bilansowej nieruchomości, a nie do wartości udziałów lub akcji w spółkach, które te nieruchomości posiadają. Innymi słowy, nie należy automatycznie zastępować wartości pośrednio posiadanych nieruchomości wartością udziałów w spółkach zależnych.
W praktyce oznacza to konieczność „spojrzenia przez strukturę” i ustalenia wartości nieruchomości posiadanych pośrednio, z uwzględnieniem procentowego udziału w spółkach zależnych. Przykładowo, jeżeli zbywana spółka posiada 50% udziałów w podmiocie posiadającym nieruchomość, do kalkulacji na poziomie zbywanej spółki należy przyjąć odpowiednią część wartości bilansowej tej nieruchomości przypadającą proporcjonalnie na posiadane w niej udziały, a nie pełną wartość udziałów w tym podmiocie, czyli dla udziałów na poziomie 50% jako wartość nieruchomości posiadanej pośrednio należałoby wziąć pod uwagę 50% wartości bilansowej nieruchomości posiadanych przez dany podmiot zależny.
Obowiązki płatnika z art. 26aa ustawy o CIT
Interpretacja potwierdza również, że obowiązek poboru i wpłaty zaliczki przez spółkę nieruchomościową może powstać tylko wtedy, gdy spełnione są warunki z art. 26aa ustawy o CIT. Dotyczy to sytuacji, gdy zbywcą jest nierezydent, a przedmiotem transakcji są udziały lub akcje dające co najmniej 5% praw głosu w spółce nieruchomościowej. Należy przy tym podkreślić, że niniejszy obowiązek ma zastosowanie również w przypadku dokonania przez jeden podmiot więcej niż jednej transakcji zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie, jeżeli są spełnione warunki określone w tym przepisie.
Jeżeli polska spółka nie spełnia definicji spółki nieruchomościowej, nie będzie ciążyć na niej funkcja płatnika w tym zakresie..
Znaczenie praktyczne
Interpretacja jest istotna dla transakcji sprzedaży udziałów i akcji w grupach holdingowych, szczególnie w sektorze deweloperskim. Pokazuje, że analiza statusu spółki nieruchomościowej nie może ograniczać się do prostego odczytania wyłącznie pozycji z bilansu spółki zbywanej.
W praktyce należy zweryfikować:
- wartość bilansową aktywów spółki, której akcje są zbywane,
- wartość netto aktywów związanych z nieruchomościami,
- strukturę udziałową i aktywa spółek zależnych,
- wartość pośrednio posiadanych nieruchomości proporcjonalnie do udziału posiadanego w tych podmiotach,
- poziom przychodów z nieruchomości i udziałów w innych spółkach nieruchomościowych,
- potencjalne obowiązki płatnika z art. 26aa ustawy o CIT.
Wnioski
Interpretacja Dyrektora KIS pokazuje, że przy sprzedaży akcji polskiej spółki przez zagranicznego udziałowca kluczowe znaczenie ma prawidłowa kwalifikacja majątku nieruchomego.
Jednocześnie interpretacja zawiera istotne ostrzeżenie: przy pośrednim posiadaniu nieruchomości przez spółki zależne nie wystarczy przyjąć wartości bilansowej udziałów lub akcji w tych spółkach. Należy ustalić wartość nieruchomości posiadanych pośrednio, z uwzględnieniem procentowego udziału w strukturze.
Dla transakcji M&A oznacza to konieczność starannego przygotowania kalkulacji jeszcze przed transakcją. Błąd w ocenie statusu spółki nieruchomościowej może skutkować nie tylko opodatkowaniem dochodu nierezydenta w Polsce, ale również powstaniem obowiązków płatnika po stronie samej spółki.
Praca zbiorowa ekspertów ICT.
